Imóvel sem escritura? Regularize por usucapião em cartório.
Contrato de gaveta, compra antiga que nunca foi registrada, imóvel em que a família mora há anos sem documento. Com a posse comprovada, é possível registrar o imóvel no seu nome. Eu conduzo todo o processo, dos documentos ao registro.
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Situações comuns de quem tem o imóvel, mas não tem o papel.
Se alguma delas parece com a sua, a usucapião pode ser o caminho para ter a escritura e a matrícula no seu nome.
Contrato de gaveta
Comprou com contrato particular ou recibo e nunca passou a escritura para o seu nome.
Vendedor sumiu ou faleceu
Quem vendeu não pode mais assinar a escritura, e o imóvel continua no nome dele.
Imóvel da família
A família mora no imóvel há décadas, mas ele está no nome de alguém que nunca fez a transferência.
Posse antiga sem documento
Você mora, cuida e paga as contas do imóvel há muitos anos, sem nenhum documento de propriedade.
Não consegue vender
O comprador desistiu ou o banco negou o financiamento porque o imóvel não está registrado.
Sítio ou terreno
Área rural ou lote que você ocupa e trabalha há anos, sem matrícula no seu nome.
Há quanto tempo você está no imóvel? Veja qual usucapião pode se encaixar.
A lei prevê prazos diferentes conforme a situação. As suas respostas vão junto na mensagem para a advogada.
A usucapião em cartório costuma ser bem mais rápida.
Desde 2015, a usucapião pode ser feita direto no Registro de Imóveis quando não há disputa. A Justiça fica para os casos com oposição.
| Comparativo | Em cartório | Na Justiça |
|---|---|---|
| Quando usar | Não há disputa sobre o imóvel e a posse pode ser comprovada por documentos | Há oposição de vizinhos, do antigo dono ou de herdeiros |
| Tempo médio | Mais rápidoCostuma levar alguns meses | Costuma levar anos |
| Onde corre | Registro de Imóveis da cidade do imóvel, com ata notarial do Cartório de Notas | Vara cível da cidade do imóvel |
| Vizinhos e antigo dono | São notificados. Quem não responde no prazo é considerado de acordo | São citados no processo e podem contestar |
| Advogado | Obrigatório por lei | Obrigatório por lei |
Lei 6.015/1973, art. 216-A · Provimento CNJ 149/2023
Da análise da posse ao imóvel registrado no seu nome.
1. Análise da posse
Entendo a história do imóvel, o tempo de posse e os documentos que você tem, e indico a modalidade e o caminho.
2. Ata, planta e memorial
Ata notarial no Cartório de Notas e planta com memorial descritivo feitos por engenheiro ou arquiteto.
3. Pedido no Registro
Protocolo no Registro de Imóveis, notificação de vizinhos, antigo dono e órgãos públicos, e acompanhamento das exigências.
4. Registro no seu nome
A usucapião é registrada e o imóvel passa a ter matrícula no seu nome, pronto para vender, financiar ou deixar de herança.
Atendimento em todo o BrasilOrçamento por escrito
Quem conduz a sua usucapião é a advogada Dra. Sandra Braga.
Advogada especialista em Direito de Família e Sucessões, com 11 anos de atuação. Grande parte dos imóveis sem escritura vem de heranças nunca regularizadas e compras feitas entre parentes, exatamente onde família e patrimônio se cruzam.
Cuido de cada etapa com o cartório, o engenheiro e os vizinhos, e você recebe atualizações até o registro final.
Usucapião: o que perguntam antes de começar.
Quanto tempo demora a usucapião em cartório?
Costuma levar alguns meses, conforme a documentação, a planta do imóvel e o prazo das notificações. Na Justiça, o mesmo pedido costuma levar anos.
Quanto custa uma usucapião?
Os custos incluem a ata notarial, as taxas do Registro de Imóveis (tabela oficial de cada estado), a planta e o memorial feitos pelo engenheiro e os honorários. Depois da análise, você recebe o orçamento por escrito.
Contrato de gaveta serve para usucapião?
Serve, e ajuda muito. Ele prova quando a posse começou e pode reduzir o prazo exigido, porque funciona como justo título na usucapião ordinária.
Código Civil, art. 1.242
Posso somar o tempo de quem morava antes de mim?
Sim. O tempo de posse do antigo morador pode ser somado ao seu, desde que a posse tenha sido contínua e pacífica.
Código Civil, art. 1.243
E se um vizinho ou o antigo dono não assinar?
Eles são notificados e têm prazo para responder. Quem não se manifesta é considerado de acordo. Se houver oposição fundamentada, o caso segue para a Justiça.
Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º
Preciso contratar um engenheiro?
Na maioria dos casos, sim: a planta e o memorial descritivo são feitos por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT. Para apartamento ou lote de loteamento regular, isso costuma ser dispensado.
Pagar o IPTU ajuda a provar a posse?
Ajuda. Carnês de IPTU, contas de água e luz, recibos de obras e testemunhas de vizinhos são algumas das provas mais usadas.
O imóvel é de herança e ninguém fez inventário. É usucapião ou inventário?
Depende da história do imóvel. Às vezes o caminho mais simples é o inventário, às vezes a usucapião. Eu analiso o caso e indico o que sai mais rápido e mais barato. Veja a página de inventário.
Dá para fazer usucapião de imóvel público?
Não. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Nesses casos, existem outros instrumentos de regularização fundiária.
CF, art. 183, § 3º
O imóvel já é seu na prática. Falta ser no papel.
Mande uma mensagem com a cidade do imóvel, há quanto tempo você está nele e que documentos tem. Eu respondo com a análise inicial e os próximos passos.
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